邱贤成思索片刻后开口道：“我大致理解了你前面所讲的内容，可你说的这些和棚改有什么关联？”

    袁景灿神色一正笃定地说：“当然有，房地产发展和棚改息息相关。我大致将棚改和房地产发展分为三个阶段。”

    袁景灿稍作停顿接着说：“第一阶段，房地产行业才刚刚萌芽，发展无序；相应的，棚改手段也比较简单粗暴，主要思路是以实物安置为主，也就是咱们常说的回迁安置，简单来讲就是以物换物。”

    邱贤成点点头说道：“嗯，继续。”

    袁景灿清了清嗓子：“接下来就到了房地产发展的第二阶段，也就是当下正热门的‘高周转’模式。”

    邱贤成目光一凝直接问道：“细说。”

    袁景灿神情略显凝重：“去年开始，房价就有抬头的趋势，尽管今年出台了一系列调控政策，但根本无济于事。”

    邱贤成脸上闪过一丝不悦，但并未言语，只是眼神示意袁景灿继续。

    袁景灿接着说道：“最早明年，最晚 05 年开始，先富起来的那一批人就会带着大量资金涌入各大一线城市买房，从而进一步推动房价上涨。甚至我预测，三年内将会有国际炒房团流入国内的楼市。”

    看着邱贤成愈发不悦的神色，袁景灿咬了咬牙，还是继续说道：“今年我们地产圈最有名的事，莫过于林伟斌林总旗下的飞驰宣布要超越老大哥万科。行业内很多人都认为他在大放厥词，但是，在仔细研究过他在苏市的运营模式后，那真的是让人叹为观止。”

    邱贤成眉毛一挑：“哦？怎么个叹为观止法？”

    袁景灿拿起笔走到白板前，一边画着波浪起伏的二维坐标图一边解释：“这里我要引入一个工程经济学中的现金流模型。” 他指着图，“纵轴代表现金，横轴代表时间。每个坐标点，就代表当前时间节点的净现金量。邱市长，您也清楚，提高项目利润最直接的做法，一是提价，二是降低成本。但在当下市场环境，高品质改善住宅和豪宅有溢价空间，普通商品房却很难走这条路，那便只剩降低成本这一途径。”

    邱贤成微微点头：“嗯，成本构成要素繁杂，哪些地方是可控且有操作空间的？”

    袁景灿一边写一边说：“成本主要包含土地成本、资金成本、税费、施工建安费四大项。税费、水泥钢筋这些降本空间有限，不值得大费周章。剩下的自然就是土地和资金成本。土地方面我就不多赘述了，重点讲讲资金。”

    邱贤成 “嗯” 了一声，示意袁景灿继续深入。

    袁景灿接着说道：“去年招拍挂制度推行后，全国范围推行保证金制度。房企买地必须在规定时间缴纳一半土地数额的资金用作保证金。拍到地，保证金就转为土地款，这也就形成了我们地产圈常说的两段式土地款。”

    邱贤成前倾身体：“这一制度变革和你说的‘高周转’模式有什么关联？”

    “两次土地款中间一般相隔一两个月，最多半年。而我们刚起步的房企资金实力不足，这时候的土地款和拍卖保证金一般都是通过融资渠道获得。”

    邱贤成眼神中闪过一丝疑惑：“房企如此依赖融资，那该怎么避免资金链断裂？”

    袁景灿摆了摆手示意稍安勿躁，继续解释道：“拍得土地后，土地使用证、工程规划使用证、用地证、施工证，四证齐全，我们就可以将土地抵押给银行得到开发贷。开发贷会先偿还融资来的资金本息，节省资金成本。然后支付工程进度款，项目开盘，现金流中开始出现收入，曲线上扬，等曲线和坐标轴相交，现金流回正。”

    邱贤成点了点头：“现金流回正后，企业后续资金调配策略是什么？”

    袁景灿说：“现金流回正后项目就开始了盈利，也可以逐步开始偿还开发贷，支付项目工程费，尾款等各类支出。自此项目开始自给自足。”

    邱贤成若有所思地问道：“那飞驰又是怎么做的？”

    袁景灿有些尴尬地说道：“飞驰拿地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款。但是推迟土地款支付时间，延迟支付施工单位工程款并要求材料垫资。如此一来就能直接减少支出阶段的周期，从而大幅提前现金流回正时间节点。飞驰的这种玩法模式就被称为高周转模式。”

    “砰”，邱贤成猛地一把锤在桌子上，脸上满是怒容地大声斥责道：“飞驰这种行为虽然在短期内可以实现企业效益飙升，但从长远看，置购房者、施工单位的利益于何地？一旦资金链断裂势必会引发一系列社会问题！”

    袁景灿神色诚恳地说道：“邱市长，为了能让您精准且全面地理解当下我们房企面临的难处，这里就不得不牵扯出一个名词 —— 货地比。”

    余怒未消的邱贤成不耐烦地挥了挥手，示意袁景灿继续往下说。

    袁景灿佯装没有察觉邱贤成的情绪，不紧不慢地解释道：“假设在咱们临州，现阶段所有土地保证金总计是一个亿，而总土地款达到了十个亿。再假设每块成功出让的土地后续都能带来 25 亿的销售额，这在我们业内，就叫做总货值。所谓货地比，简单来讲，就是用总货值除以总土地款，按照刚刚的数据来算，得出的货地比就是 2.5。这个数值是衡量一块土地能为房企带来多大规模效益的关键标准。之前出让的土地，大多规划为高容积率、高密度小区，单位面积土地上建造的住宅数量极高，自然而然，所能产生的货值也就相当可观，那时的货地比基本能维持在三到四这个区间。然而，如今形势发生了变化，新出让的土地容积率一般都被严格限制，不超过 2.5，这一硬性指标的调整，直接就给房企出了一道难题 —— 想要冲高项目规模，就必须比以前拿下更多的土地。”

    邱贤成微微皱眉，目光中透着思索。

    袁景灿见状接着说道：“邱市长，我们大部分房企当下的项目回正周期，一般来说，少则需要一年，多则甚至更长时间。但您不妨设想一下，如果能想办法将这个回正周期提前呢？比如说，从原本的一年缩短到十一个月，甚至进一步缩减到九个月，那将会产生怎样截然不同的局面？”

    袁景灿稍作停顿，拿起桌上的水杯，小啜一口：“就拿一个简单的例子来说，按照之前的节奏，两年时间内，至多只能串联投资开发两个项目，假设每个项目规模是 25 亿，那总规模就只有五十亿，倘若净利润率按 10% 来算，总利润也就是 5 亿。可要是资金回正节点提前到了十一个月，这就意味着在同样的两年时间里，我就可以完成至少四个项目，如此一来，规模和利润可就直接实现了裂变式增长，规模飙升至 100 亿，总利润也能达到十个亿。”

    邱贤成闻言，脸上瞬间露出震惊之色。

    袁景灿捕捉到邱贤成的反应，继续说道：“邱市长，如果我们再大胆设想一下，将资金回正周期提前到八个月，甚至更短的六个月，那又会是怎样一番翻天覆地的变化？”

    邱贤成沉默不语，眼神却变得愈发深邃。

    袁景灿见邱贤成陷入思索接着说道：“邱市长，其实如果想要让这个逻辑在现实中落地是需要满足一系列条件的。”

    “你说！”邱贤成目光严峻地说道。

    袁景灿呼出一口气：“首先开盘要提速，开盘越早，现金流上升的时间点也就来得越早，如此一来，项目就能更早地实现自给自足，进而有足够的资金偿还开发贷，达到降低资金成本的目的。其次，销售速度也是加快，销售曲线的上升斜率越陡，也就意味着回款周期越短。而这两点都对项目的建设速度提出了极高的要求。”

    邱贤成若有所思地插话道：“你是说预售？”

    “没错！”袁景灿赞同地应了一声，接着说道：“各地的预售政策不尽相同，预售进度自然也存在差异，就不展开细说了。正因为对销售和建设速度都有硬性要求，所以自然而然地，对开盘前的施工队筹备、调配等环节也提出了挑战，往深层次说，这其实是对公司整体的人力资源管理水平提出了更高的要求。最后，还有回款环节，这个和银行的信贷政策、放款流程等密切相关，同样复杂，我也暂且不细说了。”

    邱贤成目光锐利地问道：“那飞驰又是怎么做的？”

    袁景灿微微叹了口气：“为了实现规模的快速扩张，飞驰可以说是四处举债。而且在土地竞拍环节疯狂举价，这就导致其拿下的项目利润空间被极度压缩，通过详细计算，飞驰在苏市开发的楼盘利润率仅有 3% 到 4%，而整个行业的平均利润率则在 15% 上下。如此低的利润率，必然会引发一系列连锁反应，随之而来的就是楼盘质量的下滑，公司内部管理也变得混乱无序。这一切都让飞驰看起来像是在高空走钢丝，稍有不慎，就可能万劫不复。”

    邱贤成冷哼一声：“哼，这般短视、激进的做法，纯粹是在拿企业的未来、购房者的信任以及社会的稳定当儿戏！”